המחיר הכפול של הדירה: כיצד הבנקים בישראל תורמים לעלויות ומונעים ירידות מחירים

שוק הנדל"ן הישראלי ממשיך להפגין חוסן מפתיע. למרות עליית ריבית חדה, האטה במספר העסקאות וגידול במלאי הדירות הלא מכורות – תנאים שלרוב מובילים לבלימת מחירים – המדדים המשיכו לטפס גם בשנים 2022–2024. ניתוח מעמיק של המנגנונים המניעים את השוק חושף כי הבנקים בישראל אינם רק גורם מממן פסיבי, אלא שחקן אקטיבי בעל אינטרס מובהק לשמר את רמת המחירים הגבוהה, לעיתים תוך בלימת כוחות השוק החופשי.

כמה ממחיר הדירה באמת הולך לבנק?

כדי להבין את עוצמת השפעתם של הבנקים, יש לבחון את חלקם בעלות הסופית של דירה משני צדי המתרס: היזם והרוכש.

מהצד של היזם

חלק ניכר מעלות בניית פרויקט חדש הוא מימון בנקאי. עלות המימון השנתית (הכוללת ריבית ועמלות) של יזמים התייקרה ועומדת כיום על כ-8%–9% מעלות הפרויקט, לעומת כ-6%–7% בתקופת הריבית הנמוכה. המשמעות היא שכ-5% עד 10% ממחיר כל דירה חדשה מועבר ישירות לבנק המלווה. יזמים, באופן טבעי, מגלמים את העלות הזו במחיר הדירה הסופי.

מהצד של הרוכש

רוב מוחלט של רוכשי הדירות בישראל נעזרים במשכנתא. הזינוק בריבית הפך את רכיב הריבית לחלק דרמטי מעלות הדירה הכוללת. אם בתקופת ריבית נמוכה (סביב 2%), סך תשלומי הריבית היווה תוספת של כ-25%–30% למחיר הדירה, הרי שכיום, עם ריבית ממוצעת של כ-5%, סך הריבית עלול להשתוות לסכום הקרן המקורי. במשכנתה סטנדרטית ל-30 שנה ובשיעור מימון גבוה, הרוכש הממוצע עלול לשלם לבנק סכום הקרוב למחיר הדירה, רק על ריביות.

המנגנון שבולם ירידות: כך הבנקים שומרים על מחירים גבוהים

העובדה שמחירי הדירות בישראל עלו בכ-10% עד 13% (תלוי במדד) בין יוני 2022 לראשית 2024, בזמן שתנאי השוק הצביעו על צורך בתיקון, אינה מקרית. הבנקים, מתוך הבנה שהם חשופים באופן משמעותי לענף הנדל"ן, פועלים באופן אקטיבי למנוע "התאמה כלפי מטה" של המחירים. החשיפה הכוללת של המערכת הבנקאית לענף עומדת על כ-500 מיליארד ש"ח, המורכבים מכ-430 מיליארד ש"ח במשכנתאות פעילות ועוד כ-70 מיליארד ש"ח באשראי לליווי בנייה.

הבנקים עושים זאת באמצעות מספר מנגנונים מרכזיים:

• "ברז אשראי" פתוח ליזמים ולרוכשים: גם כשהשוק הראה סימני האטה, הבנקים הגדילו משמעותית את האשראי לענף. היקף המימון לפרויקטים למגורים זינק ב-66% בשנת 2023, מ-23 ל-38 מיליארד ש"ח. הזרמת חמצן זו אפשרה ליזמים לא להיקלע למצוקה תזרימית ולהימנע מהורדת מחירים כפויה. במקביל, הבנקים המשיכו להעניק משכנתאות לציבור, לעיתים תוך "עצימת עין" לגבי מקורות ההון העצמי של הרוכשים, ובלבד שהעסקאות ימשיכו להתבצע.

• "הנחות סמויות" באמצעות מבצעי מימון: תופעת מבצעי 20/80, 10/90 ואף 0/100, הפכה לכלי מרכזי לשמירת מחירי המחירון. ברמות שיא של עד 55% (בפברואר 2023), דירות חדשות נמכרו במבצעים אלו. המבצע אפשר לקבלן להציע הטבת מימון השקולה להנחה של כ-6%–7% במחיר, אך על הנייר, המחיר הרשמי נותר גבוה, ובכך נמנעה יצירת ציפיות לירידות מחירים בשוק. במרץ 2025, בנק ישראל זיהה את הסיכון והטיל הגבלות על מבצעים אלו.

• קביעת רף מחיר מינימלי בחוזים: על פי המועצה הלאומית לכלכלה, רבים מהסכמי הליווי הבנקאי כוללים סעיף המונע מהיזם להוריד את מחירי הדירות מתחת לרף מסוים ללא אישור הבנק. סעיף זה מעניק לבנק זכות וטו על מתן הנחות משמעותיות. לדברי גורמים בענף, במצב של שוק חלש, הבנק עלול למנוע מהיזם להוזיל מחירים, מתוך חשש ליציבות הבטוחות ולמניעת "מדרון חלקלק" של ירידות.

ריכוזיות, התעוררות ממשלתית והשוואה בינלאומית

השפעת הבנקים מתעצמת נוכח הריכוזיות בענף. בליווי בנייה, שני בנקים (הפועלים ודיסקונט) חולשים על כ-60% מהשוק. במשכנתאות, שלושת הגדולים מחזיקים בכ-70%. ריכוזיות זו מקלה על יצירת סטנדרט שוק המונע ירידות מחירים.

התנהלות זו לא נעלמה מעיני הממשלה. במאי 2025 הוקם צוות מיוחד בראשות פרופ' אבי שמחון לבחינת השאלה האם הבנקים מונעים באופן אקטיבי ירידות מחירים.

החריגות הישראלית בולטת במיוחד בהשוואה בינלאומית. בעוד בישראל המחירים המשיכו לעלות, במדינות רבות בעולם עליית הריבית הובילה לתיקון טבעי במחירים:

• בגרמניה נרשמה ירידה של כ-7% במחירי הדיור בשנת 2023.
• בשוודיה המחירים ירדו בכ-2.8%.
• בניו זילנד צנחו המחירים בכ-11% עד סוף 2022.

ההסבר לפער טמון, בין היתר, בכך שבישראל הסיכון נשאר כולו במאזני הבנקים, מה שמגביר את המוטיבציה שלהם למנוע ירידות.

סיכום: שוק שבוי והסיכון העתידי

הניתוח מראה כי לבנקים בישראל יש אינטרס כלכלי ויכולת מעשית לבלום ירידות מחירים. התוצאה היא "קשיחות מחירים כלפי מטה" - מצב שבו גם כשהתנאים הכלכליים מבשילים לירידות, המחירים נותרים גבוהים באופן מלאכותי. בטווח הארוך, מדיניות זו טומנת בחובה סיכונים: היא דוחה תיקון מחירים נדרש, שוחקת את יכולת הציבור לרכוש דירה ומגדילה את החוב הפרטי במשק. הדיון הציבורי והבחינה הממשלתית הנערכים כעת הם צעד הכרחי בדרך להחזרת האיזון לשוק, ולאפשר לכוחותיו לפעול בצורה תקינה יותר.