הפרדוקס של שוק הנדל"ן הישראלי: מדוע המחירים ממשיכים לטפס כשהמלאי בשיא?

שוק הנדל"ן הישראלי, גם לאחר שנה מורכבת בצל מלחמה וריבית נושכת, מציג תמונה פרדוקסלית שמטרידה מומחים, משקיעים ורוכשי דירות כאחד. מצד אחד, השוק מתאפיין במלאי דירות חדשות לא מכורות הגבוה ביותר מזה שנים. מצד שני, מחירי הדיור המשיכו לטפס בשיעור שנתי של 7.7% בשנת 2024, כאילו מתעלמים מהריבית הגבוהה (4.75%) ומההיצע הזמין.

ניתוח עומק של הנתונים חושף סיפור מורכב על פער הולך וגדל בין המצב הנוכחי לבין העתיד הצפוי – סיפור שעלול להסתיים במשבר דיור חריף בשנים הקרובות.

הפער המתגבר: עודף היצע היום, מחסור דרמטי מחר

במבט ראשון, נראה שהשוק מוצף. בסוף 2024, עומד לרשות הרוכשים מלאי של קרוב ל-70,000 דירות חדשות שטרם נמכרו, עלייה של 13.1% לעומת השנה הקודמת. נתון זה, המהווה כ-18 חודשי היצע, הוא הגבוה ביותר שנרשם מזה שנים. העיר תל אביב לבדה מחזיקה ב-7,830 דירות הממתינות לקונים, ומחוז תל אביב כולו מרכז כמעט שליש (31.6%) מהמלאי הארצי.

אך התמונה מתהפכת כשבוחנים את צד הביקוש. שנת 2024 הראתה התאוששות מרשימה עם מכירה של כ-101,000 דירות, זינוק של 40.8% לעומת 2023. אולם, הנתון המטריד באמת הוא הפער המבני בין צורכי האוכלוסייה לקצב הבנייה.

ישראל, עם גידול דמוגרפי מהיר, זקוקה לכ-60,000 עד 65,000 יחידות דיור חדשות מדי שנה. בפועל, קצב הבנייה השנתי עומד על כ-50,000 עד 58,500 דירות בלבד. מחקרים אקדמיים מעריכים כי נכון לסוף 2024, המחסור המצטבר בשוק עומד על כ-200,000 דירות. פער זה הוא שמזין את עליית המחירים העקבית, למרות המלאי הגבוה הנוכחי, שנתפס כזמני בלבד.

קצב הבנייה: האטה מסוכנת וצוואר בקבוק תעסוקתי

הגורם המרכזי לדאגה הוא ההאטה בקצב הבנייה. בשנת 2024, החלה בנייתן של 58,500 דירות בלבד – ירידה של 10% לעומת השנה הקודמת והנתון הנמוך ביותר מאז ימי מגפת הקורונה. הסיבה המרכזית להאטה היא מחסור חריף בכוח אדם, בעיקר פועלי בניין פלסטינים שנעדרים מהאתרים מאז פרוץ המלחמה. מצב זה לא רק מעכב פרויקטים קיימים, אלא גם מייקר את עלויות הבנייה, שעלו ב-6% במהלך השנה.

בחינת תוכניות הבנייה העתידיות חושפת מגמה מעניינת של שינוי גיאוגרפי. בעוד מחוז תל אביב מוביל במספר הדירות הנמצאות כיום בבנייה, הוא נמצא במקום האחרון מבחינת תכנון עתידי, עם אישורים ל-8,571 יחידות דיור בלבד. לעומת זאת, מחוז הדרום מוביל את טבלת האישורים עם 42,632 יחידות מתוכננות, כולל פרויקטים גדולים כמו חמישה יישובים חדשים בין דימונה לבאר שבע.

הממשלה אומנם אישרה מספר שיא של 204,101 יחידות דיור ב-2024, אך ללא פתרון למחסור בידיים עובדות, קיים חשש כבד שהתוכניות יישארו על הנייר.

המנוע הדמוגרפי: כוח עוצמתי שדוחף את המחירים למעלה

התשובה לשאלה "האם בונים מספיק?" היא "לא" חד משמעי. הגורם העוצמתי ביותר שמעצב את שוק הנדל"ן הישראלי הוא הדמוגרפיה הייחודית שלו. ישראל חצתה ב-2024 את רף 10 מיליון התושבים, עם תחזית ל-13.2 מיליון עד 2040 ו-20 מיליון עד 2065.

עם גיל חציוני צעיר (29.2) ושיעור פריון מהגבוהים בעולם המערבי (2.98 ילדים לאישה), נוצר לחץ ביקוש קשיח ומתמשך לדיור. בעוד מדינות מפותחות רבות מתמודדות עם הזדקנות האוכלוסייה וירידה בביקוש, ישראל חווה את התופעה ההפוכה. הביקוש הדמוגרפי לבדו דורש כמעט הכפלה של קצב הבנייה הנוכחי.

נוסף על כך, מומחים צופים גל עלייה פוטנציאלי על רקע האנטישמיות הגוברת בעולם, מגמה שכבר באה לידי ביטוי בזינוק של 119% בהשקעות זרים בספטמבר 2024.

מרכז מול פריפריה: הפערים מצטמצמים, אך לא במחיר

פערי המחירים בין מרכז הארץ לפריפריה נותרו עצומים. מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים בתל אביב (4.84 מיליון ₪) גבוה פי 3.5 ממחירה בבאר שבע (1.382 מיליון ₪). עם זאת, באופן מפתיע, עליות המחירים החדות ביותר נרשמו דווקא בפריפריה. באר שבע זינקה ב-18.73% ועפולה ביותר מ-20% במהלך 2024, בעוד תל אביב "הסתפקה" בעלייה של 8.8%.

מגמה זו משקפת הן את מדיניות הממשלה להפנות בנייה חדשה לפריפריה והן את המגמה הברורה של רוכשים הנדחקים מהמרכז היקר. ערים כמו לוד, אופקים ואשקלון הפכו למוקדי ביקוש ערים. פערי שכר הדירה – 6,936 ₪ בממוצע בתל אביב לעומת 3,065 ₪ בצפון – רק מחזקים את המעבר הזה.

תחזית לעתיד: שקט שלפני הסערה

מומחי הנדל"ן חלוקים בדעתם לגבי הטווח הקצר. חלקם צופים המשך עליות מחירים של 10-15% בשנת 2025, בעוד אחרים מעריכים התייצבות. הגורם המכריע יהיה קצב ספיגת המלאי הגבוה של הדירות הלא מכורות.

אך בטווח הבינוני והארוך, התמונה ברורה ומוסכמת על כולם: אנו נמצאים כעת ב"שקט שלפני הסערה". ברגע שהמלאי הנוכחי יתרוקן, הביקוש הדמוגרפי הכבוש צפוי להתפרץ ולהיתקל בהיצע מוגבל, מה שיוביל ללחץ אדיר על המחירים. התחזית היא שהשוק הישראלי, ששוויו צפוי לצמוח מ-$2.84 טריליון ב-2025 ל-$3.47 טריליון ב-2029, יעמוד בפני "המשבר האמיתי" בשנתיים-שלוש הקרובות.

סיכום: כלואים בין הפרדוקס

שוק הנדל"ן הישראלי כלוא בין פרדוקס של היצע גבוה בטווח הקצר למחסור מבני חמור בטווח הארוך. ללא פתרונות ממשלתיים דחופים למשבר כוח האדם, זירוז תהליכי תכנון ושחרור קרקעות באזורי הביקוש, נראה כי מגמת עליית המחירים תימשך.

הכוחות הדמוגרפיים הייחודיים לישראל מבטיחים שהביקוש יישאר חזק, מה שהופך את אתגר הדיור לאחד האתגרים הכלכליים והחברתיים הגדולים ביותר של המדינה בעשורים הקרובים. המלאי הגבוה הנוכחי אינו אלא הזדמנות זמנית – חלון זמן קצר לפני שהמציאות הדמוגרפיה תחזור לדרוש את שלה.